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Zertifizierter Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung - bei Neubestellung - Pflicht gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG neu - Frist verlängert bis 01. Dezember 2023

Da die Immobilienverwaltung heute vielmehr auch eine Vermögensverwaltung der Gelder darstellt, hat der Gesetzgeber mit der Novellierung des WEG-Gesetzes zum 01.12.2020 auch eine wesentliche Neuerung an die Anforderung der Qualifizierung für die Verwaltung festgelegt.

Nunmehr können Wohnungseigentümer ab dem 1.12.2022 als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung einen "Zertifizierten Verwalter" verlangen – und damit einen Sachkundenachweis. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Allerdings wird die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Verordnung über Zertifizierung von Verwaltern

Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) sieht folgendes vor:

IHK nimmt Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab:

Zuständig für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sind die Industrie- und Handelskammern (IHK), § 2 ZertVerwV. Mehrere Kammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten.

Verwalter könnten die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die dies anbietet, sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Firmensitzes gebunden.

Themen der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Themen, die Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sein können, reichen gemäß § 1 ZertVerwV von Grundlagen der Immobilienwirtschaft (Grundkenntnisse) über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Grundlagen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung niedergelegt sind.

Bewertung der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Prüfungsleistung wird nicht differenziert benotet, sondern lediglich als "bestanden" oder "nicht bestanden" bewertet (§ 5 ZertVerwV), wobei der schriftliche und der mündliche Teil jeweils mit "bestanden" bewertet werden müssen. In beiden Teilen sind hierfür jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte zu erzielen. Eine nicht bestandene Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden, § 6 ZertVerwV.

Ausnahmen von der Prüfungspflicht

Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und Geprüfte Immobilienfachwirte sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt, § 7 ZertVerwV. Das bedeutet, dass durch ihre Bestellung zur Verwalterin oder zum Verwalter der Anspruch jedes Wohnungseigentümers und jeder Wohnungseigentümerin nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt wird. Für die genannten, zertifizierten Verwaltern gleichgestellten Personen besteht daher keine Prüfungspflicht.

Juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter

Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Personen oder Personengesellschaften organisiert sind, sieht die Verordnung spezielle Regelungen vor, § 8 ZertVerwV.

Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist der Verordnungsbegründung zufolge, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft. Personen, die Tätigkeiten wie Sekretariat oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen daher keine Prüfung ablegen; dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit der WEG-Verwaltung befasst zu sein.

Ausnahmen für Kleingemeinschaften mit Eigenverwaltung

Gewisse Ausnahmen von der Pflicht, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, sind für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung vorgesehen. Der Bestellung eines zertifizierten Verwalters bedarf es nicht in Anlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Verlängerte Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter

Während Wohnungseigentümer grundsätzlich ab Dezember 2022 einen zertifizierten Verwalter verlangen können, gilt für bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter eine verlängerte Übergangsfrist. Diese gelten bis zum 1.6.2024 (nur) gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.

Weiterbildungspflicht besteht auch für zertifizierte Verwalter

Bereits seit 2018 gilt eine Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter. Demnach müssen Verwalter von Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung absolvieren. Eine Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Weiterbildungspflicht, sodass auch ein zertifizierter Verwalter 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren erbringen muss.

Den Sachkundenachweis für die Immobilien & Verwaltungsgesellschaft Odrig-Kluge bzw. Herrn Odrig-Kluge mbH finden Sie oben in der Rubrik Sachkundenachweis.... ;O)

Aktuell:

Ursprünglich sollte dieser Anspruch der Wohnungseigentümer ab 1.12.2022 bestehen. Nun wurde diese Frist um ein Jahr auf den 1.12.2023 verschoben. Einer entsprechenden Änderung von § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat der Bundestag am 22.9.2022 zugestimmt. Die Änderung muss noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden.

Eine Zusammenfassung finden Sie hier: hier Link zur externen Seite