Maklerleistungen - Die Tätigkeit als Makler / Maklercourtage und -provision

Jeder mit einem angemeldeten Gewerbe und der eine Erlaubnis nach § 34c GewO nachweisen kann, darf als Vermittlungs- oder Nachweismakler auftreten. Die Berufsbezeichnung selbst ist nicht geschützt.

Im Normalfall wird die Courtage bei Erfolg der Tätigkeit fällig – über die Höhe einigt man sich im Maklervertrag. Zudem wird zwischen Vermittlungsmakler und Nachweismakler unterschieden:

Erstere vermitteln den Abschluss (Kauf- oder Mietvertrag) vermittelt, Zweitere den Nachweis der Gelegenheit. Die meisten Makler treten als Vermittlungsmakler auf.

Laut dem Maklergesetz 2020 muss ein Maklervertrag stets in Schriftform erfolgen. Mündliche Maklerverträge sind nicht mehr zulässig. Dies soll der Sicherheit aller Beteiligten dienen.

Man unterscheidet in drei Arten des Maklervertrages:

Den Allgemeinauftrag

Weitere Makler und auch Sie selbst können bei der Suche nach einem geeigneten Mieter bzw. Käufer aktiv werden.

Den Alleinauftrag

Andere Makler sind vom Auftrag ausgeschlossen, dennoch können Sie Ihr Objekt weiterhin selbst vermitteln.

Den Qualifizierter Alleinauftrag

Nur der beauftragte Makler darf tätig werden, auch Interessent müssen an ihn verwiesen werden. Diese Art von Maklerauftrag ist befristet.

Maklerleistungen für den Verkäufer

Makler werden häufig bei der Suche nach einem Käufer der Immobilie eingeschaltet, da der Verkäufer entweder selbst wenig Zeit für die Vermarktung hat oder über zu wenig Expertise und Know-how verfügt. Mithilfe eines guten Immobilienmaklers gelingt es in der Regel, einen höheren Kaufpreis zu erzielen sowie den Verkaufs-prozess wesentlich zu beschleunigen. 

Maklerleistungen für Verkäufer sind:

• Wertermittlung der zu verkaufenden Immobilie

• Festlegen eines realistischen Verkaufspreises

• Besorgen wichtiger Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Bebauungsplan, Lageplan etc.)

• Beratung (Kaufvertrag, Gutachten, Baurecht, Bausubstanz, Erbschaftsfall, Entrümpelung etc.)

• Objektvermarktung, beispielsweise in Online-Portalen (Erstellung eines Exposés und professioneller Fotos)

• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen

• stetige Berichterstattung den Verkäufer der Immobilie

• bei ernsthaften Interessensbekundungen, Kaufpreisverhandlungen mit dem Kaufinteressen führen

• Bonitätsprüfung des Kaufinteressen

• Bei Einigung über Kaufpreis - Aufsetzen des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notariat und Teilnahme bei Beurkundung des Vertrags

• Reibungslose Objekt- bzw. Schlüsselübergabe

Maklerleistungen für Käufer

Die Suche nach dem Traumimmobilie gestaltet sich häufig sehr schwierig. Vor allem wenn die Wünsche etwas spezieller sind oder bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen, wird die Suche schnell zu einem zeitraubenden Unterfangen. Mit einem Makler können Käufer jedoch viel Zeit und Mühe sparen. 

Maklerleistungen für Käufer sind:

• Recherche von passenden Immobilien

• Vermittlung und Organisation von Besichtigungsterminen

• Baurechtliche sowie vertragliche Beratung

• Beschaffung aller Unterlagen, die für den Käufer von Interesse sind (Energieausweis, Grundbuchauszug etc.)

• Übermittlung relevanter Dokumente (bspw. zur Bonität des Käufers) für den Verkäufer der betreffenden Immobilie

• Preisverhandlungen mit dem Verkäufer führen 

• Prüfung der Bonitätsprüfung und Kaufkraft

• Bei Einigung über Kaufpreis - Aufsetzen des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notariat und Teilnahme bei Beurkundung des Vertrags

 • Reibungslose Objekt- bzw. Schlüsselübergabe

Tätigkeit für Vermieter

Wenn die aktuelle Mieterpartei gekündigt hat und und auszieht, sollte schnell eine Mietnachfolge gefunden werden muss. Hier ist der Makler häufig die beste Wahl für den Vermieter, vor allem dann, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, das sich nicht leicht vermitteln lässt. 

Maklerleistungen für Vermieter sind:

• Beratung bezüglich angemessener Miethöhe / Mietspiegel und Ausgestaltung des Mietvertrages sowie ggf. Vornahme an der Wohnung für die Vermietung

• Überprüfung der Wohnflächengaben und ggfs. Anpassung dieser

• Erstellung eines Exposés

• Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen

• Prüfung der Bonität der neuen Mietpartei

• Ausarbeitung eine Mietvertrages

• ggf. Vereinnahmung der Mietkaution bzw. Veranlassung dieser

• Reibungslose Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Aufgaben für die Mieterpartei

Zwar beauftragen Wohnungssuchende seltener einen Makler mit der Suche nach einem passenden Mietobjekt, doch in manchen Fällen ergibt dies durchaus Sinn. Beispielsweise ist das der Fall, wenn das gewünschte Mietobjekt besonderen Anforderungen gerecht werden muss oder der Wohnungsmarkt hart umkämpft ist. 

Maklerleistungen für die Mietpartei sind: 

• Recherche passender Mietobjekte

• Vermittlung von Besichtigungsterminen

• Hilfestellung bei mietvertraglichen Angelegenheiten und Fragen zum Vertrag

• Reibungslose Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Welche rechtlichen Besonderheiten müssen beachtet werden?

• Die Courtage kann von beiden Seiten übernommen oder zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Dies unterscheidet sich je nach Bundesland. Entscheidend für die Zahlungsverpflichtung ist lediglich die erfolgreiche Erfüllung des Vertrags.

• Bei zu vermittelten Mietimmobilien gilt seit Juni 2016 das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass derjenige die Provision bezahlen muss, der den Makler beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter, der seine leerstehenden Wohnungen möglichst schnell weitervermieten möchte.

• Auch für Verkaufsimmobilien gibt es seit Ende 2020 ein neues Maklergesetz. In dem Fall wird festgelegt, dass der Käufer die Courtage nicht allein zahlen müssen.  Maximal 50 Prozent der Provision darf dem Käufer auferlegt werden, somit haben sich Käufer und Verkäufe die Provision anteilig zu teilen.

• Falls jedoch der Käufer der den Makler beauftragt, ist es möglich, dass nur er die Gebühr zu zahlen hat. In dem Fall handelt es sich um eine Außenprovision.

• Vorauszahlungen der Courtage sind gesetzlich untersagt.

• Die Courtage ist tatsächlich nur im Erfolgsfall fällig. Unabhängig vom Einsatz besteht kein Anspruch, auch kein Ausgleich von Aufwendungen muss geleistet werden (vgl. § 652 Abs. 1 BGB).

Höhe der Maklercourtage / Maklerprovision - Gesetzliche Obergrenze für Provisionen

Obwohl beide Begriffe sehr ähnlich klingen und oft austauschbar sind, gibt es doch einen Unterschied zwischen der Maklerprovision und der Maklercourtage. 

• Bei erfolgreich vermittelten Mietverträgen (Vermietung) unterliegt die Provision einer gesetzlichen Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zzgl. der MwSt., hier gilt immer die gesetzlich festgelegte Maklercourtage von 2,38 Kaltmieten.

• Bei Verkaufsobjekten stellt die Courtage eine vom Markt festgelegte Zahl dar.

• Die Maklerprovision hingegen dürfen Sie frei verhandeln, was nur beim Verkauf von Immobilien zutrifft.

• Zu der Höhe Maklercourtage / Maklerprovision kommt immer noch die jeweils geltende gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.

Höhe der Maklercourtage inkl. MwSt in den einzelnen Bundesländern nach Anteil Käufer und Anteil Verkäufer